如何選出商業的最大價值化

 

商業分為兩種,一種為社區底商式商業,一種為商業綜合體式商業,那如何評定這兩種商業的好壞呢?

選住宅,購房者都會挑朝向好、位置好、戶型好的房源,其實與住宅相比,商鋪對位置和房源條件更為敏感。其中臨街狀況就是一個重要的影響因素,如果該商鋪的臨街道路越好,利用率就越高,置業價值也相應越高,而在臨街鋪中,綜合體商業是綜合了臨街及穩定客流量大優點于一身。

現在人們選鋪,最熱門的就是社區底商和綜合體商鋪兩種,哪一種商鋪才是投資更好的選擇呢?讓我們從影響商鋪收益的“人氣、成本、風險”等等方面來全面PK一下:

 

PK1:看人氣

? 社區底商:社區底商擁有少量的消費群體,周邊交通受限,且無法與顧客無縫對接,不能形成社區一站式的消費模式。再加上社區底商也太混亂,顧客群體僅為自身小區居民,即周邊社區居民,所以經營人氣不足,形成不了有力的支撐。

? 綜合體商鋪:綜合體賣場的布局相對較好,經營狀況也較好,一般來說各個鋪位都能獲得一定人流,不會形成太多的差異化,同時有專業的經營業態和品牌,后期招商管理有一定的保障,對于綜合體的招商管理能力和打造,社會接受程度較高。


PK2:看成本 

? 社區底商:社區底商入手門檻較高。起步面積過大,總價高達100萬以上,社區底商與住宅之間一樣,社區底商的價值隨著房齡的增長會逐漸降低,喪失更多的客流和消費,收益也會日益縮小,投資社區底商目前是市面上畫地為牢的局面。

? 綜合體商鋪:價格門檻高低不等,入手最低20W起,讓不同檔次的商鋪都可以得到釋放,而且隨著時間推移,商業綜合體會在當地形成地標式建筑,熱門地段的綜合體項目起步前價格一般比較低,比臨街商鋪低的不少,形成明顯的價格差異化。


PK3:看風險

? 社區底商:社區底商主要以滿足社區居民生活需求為主,如銀行、快遞、便利店等,導致社區底商業態分布不均勻,產生過多同質化的門店,形成巨大的競爭和風險。且商家為私人,產品價格和質量得不到保證,讓商家的經營空間,逐漸縮水,關店倒閉情況經常發生。

? 綜合體商鋪:綜合體必須是招商先行,招商會對整個商業綜合體進行全面的考察,對當地居民消費習慣和收入進行分析 ,尋找適合全齡段的購物中心,選擇合適的品牌商家進駐,同時做到體驗式消費,難度低,保證商家利益化。






PK4:看收益 

? 社區底商:社區型商鋪的資金回報收取方式一般為出租或出售兩種。而從市場的發展來看,商鋪出租的方式受到越來越多的置業者關注,地理位置對租價有嚴格的要求,容易造成高價買低價租的局面,無法保證收益合理化。

? 綜合體商鋪:首先綜合體商鋪體量比較大,整體規模效應較高,市場歡迎度好,后期一般為品牌求租的市面較多,而且商業綜合體多為當地繁華地段,并且帶動其附屬產品,產品保值升值率比較高。




投資建議

?其實各種商鋪都有其得以占據市場一席之地的理由,然而對于購房者來說,購置商鋪并不能盲目跟風,而是需要根據實際的資金情況和人力物力等各個方面來進行選擇。綜合來看,綜合商業體具有: 客流量穩定、收益穩定、相對投入成本低等優點,更適合普通人經營或購置。

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